Erstreckungsausschluss (OR 272a)

bei Kündigungen infolge Zahlungsrückstand des Mieters nach Art. 257d OR

bei Kündigungen infolge schwerer Sorgfaltspflichtverletzung nach Art. 257f Abs. 3 und 4 OR

wenn der Vermieter dem Mieter ein gleichwertiges Ersatzobjekt anbietet

vereinbarter Erstreckungsausschluss (OR 272a Abs. 1 lit. d):

• Ein Mietvertrag wird im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Baubewilligung abgeschlossen.
• Sinn und Zweck: Der Vermieter soll ein Abbruch- oder Umbauobjekt (im Sinne einer Zwischennutzung) vermieten können, ohne dass er bei einer auf Erhalt der Baubewilligung resp. auf Baubeginn ausgesprochenen Kündigung oder Beendigung des Mietverhältnisses das Risiko eines lang andauernden Erstreckungsverfahrens zu tragen hat.
• Voraussetzungen:
  • konkrete Planung des Abbruch- oder Umbauvorhabens
  • konkrete Angaben zum Vorhaben in der Erstreckungsausschlussklausel des Mietvertrages
• Varianten:
  • Erstreckungsausschlussklausel wird in einem unbefristeten Mietvertrag vereinbart
    • Nachteil: Vermieter hat die ordentlichen Kündigungsfristen zu wahren
  • Klausel wird in einem auf einen bestimmten Zeitpunkt resp. Zeitablauf befristeten Mietvertrag vereinbart.
    • Nachteil: Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses der Erstreckungsausschlussgrund noch nicht eingetreten, kann das Mietverhältnis dennoch erstreckt werden
  • auf Eintritt des Erstreckungsausschlussgrundes befristeter Mietvertrag (die Parteien vereinbaren z.B., dass das Mietverhältnis auf den Baubeginn oder Erhalt der Baubewilligung hin endet)
    • Vorteil: Das Mietverhältnis endet automatisch mit Eintritt des Erstreckungsausschlussgrundes; keine Erstreckung möglich
  • Kombination eines grundsätzlich unbefristeten Mietverhältnisses mit einer Befristungsklausel (z.B. „Das Mietverhältnis ist unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten auf jedes Monatsende kündbar. Es endigt aber jedenfalls, wenn der Vermieter die Baubewilligung für das Projekt X erhält. Eine Erstreckung ist diesfalls gemäss OR 272a Abs. 1 lit. d ausgeschlossen.)